Egy ingatlan megvásárlása a legtöbb ember életében az egyik legnagyobb pénzügyi döntés. A figyelem ilyenkor érthetően elsősorban a megfelelő lakás vagy ház megtalálására, az áralkura, a finanszírozásra és a költözésre irányul. Az ügylet jogi részletei azonban legalább ennyire fontosak lehetnek, különösen akkor, ha az ingatlan terhelt, a vásárlás hitelből történik, több tulajdonos érintett, vagy valamilyen speciális tulajdoni helyzettel kell számolni.
Dr. Ridegné Dr. Hegyesi Szabina szegedi ügyvéd, ingatlanforgalmi szakjogász szerint az egyik leggyakoribb tévedés, hogy az ügyfelek csak akkor keresnek ügyvédet, amikor a felek már szinte minden lényeges feltételben megállapodtak.
Pedig számos esetben éppen a korábbi jogi egyeztetés segíthet elkerülni a későbbi problémákat.
Nem csak a szerződés aláírásakor lehet szükség ügyvédre
Az ingatlan-adásvételi szerződés ügyvédi ellenjegyzést igényel, de az ügyvéd szerepe nem feltétlenül csak a szerződés elkészítésére korlátozódik.
Már a vételi ajánlat, a foglaló átadása vagy a fizetési feltételek kialakítása előtt is olyan döntések születhetnek, amelyek később meghatározzák az egész ügylet menetét.
Különösen indokolt lehet az előzetes jogi konzultáció akkor, ha a vásárlás banki hitelből történik, az ingatlanon jelzálogjog vagy haszonélvezeti jog áll fenn, osztatlan közös tulajdonról van szó, vagy több eladó, illetve több vevő vesz részt az ügyletben.
Az ilyen helyzetekben ugyanis nem elegendő pusztán egy általános szerződésmintát alkalmazni. A szerződésnek az adott ügylet tényleges körülményeihez, a felek megállapodásához és az ingatlan jogi helyzetéhez kell igazodnia.
Egy adásvételi szerződés több, mint formai követelmény
Az ingatlan-adásvételi szerződés egyik legfontosabb feladata, hogy pontosan rendezze a felek jogait és kötelezettségeit.
Meg kell határozni többek között a vételárat, annak megfizetési módját és határidejét, a foglaló vagy előleg kérdését, a birtokbaadás időpontját, az ingatlant érintő esetleges terhek rendezését, valamint a tulajdonjog bejegyzésének feltételeit.
Ha például a vevő banki hitelből finanszírozza a vásárlást, a fizetési ütemezést a finanszírozás folyamatával is össze kell hangolni.
Terhelt ingatlan esetén rendezni kell azt is, hogyan történik a fennálló jelzálogjog törlése, mikor és milyen módon kapja meg az eladó a vételárat, illetve milyen feltételek mellett kerülhet sor a vevő tulajdonjogának bejegyzésére.
Ezek a kérdések kívülről technikai részleteknek tűnhetnek, valójában azonban jelentős anyagi következményekkel járhatnak.
A tulajdoni lap áttekintése kulcsfontosságú
Egy ingatlan megvásárlása előtt nem csak azt célszerű ellenőrizni, hogy a lakás vagy ház megfelel-e az elképzeléseknek.
Legalább ilyen fontos annak tisztázása, hogy milyen jogi helyzetben van az ingatlan.
A tulajdoni lap alapján vizsgálható többek között, hogy ki vagy kik a tulajdonosok, van-e az ingatlanon haszonélvezeti jog, jelzálogjog, végrehajtási jog vagy más olyan bejegyzés, amely az adásvételt befolyásolhatja.
„Egy ingatlanügyletnél sokszor már az első dokumentumok áttekintésekor látható, hogy egyszerű adásvételről van-e szó, vagy szükség lesz valamilyen speciális megoldásra. Minél korábban derül ki egy ilyen körülmény, annál könnyebb megfelelően kialakítani az ügylet menetét” – emeli ki Dr. Ridegné Dr. Hegyesi Szabina.
Hitelből vásárol ingatlant? Még fontosabb az előzetes tervezés
Lakáshitel igénybevétele esetén a vevő és az eladó mellett a finanszírozó bank követelményeit is figyelembe kell venni.
A szerződésnek ilyenkor olyan fizetési ütemezést kell tartalmaznia, amely összhangban van a hitel folyósításának feltételeivel.
A túl rövid fizetési határidő, a nem megfelelően kialakított önerő-fizetés vagy a banki finanszírozás meghiúsulásának rendezetlen következményei később komoly problémát okozhatnak.
Különösen fontos annak tisztázása is, hogy mi történik akkor, ha a bank a vártnál kevesebb hitelt biztosít, vagy a finanszírozás végül nem valósul meg.
Ilyen esetben nem célszerű arra hagyatkozni, hogy a probléma majd automatikusan rendeződik. A szerződésben előre kell gondolni azokra a helyzetekre is, amikor az ügylet nem a tervek szerint halad.
Miért jelenthet előnyt az ingatlanforgalmi szakjogászi háttér?
Az ingatlanjog több, egymással összefüggő jogterületet érint.
Egyetlen ügylet során jelentősége lehet az ingatlan-nyilvántartásnak, a tulajdoni viszonyoknak, a finanszírozásnak, a társasházi szabályoknak vagy akár egy későbbi jogvita lehetőségének is.
Az ingatlanforgalmi szakjogászi háttér éppen ezeknek az összefüggéseknek az átlátásában lehet különösen fontos.
Dr. Ridegné Dr. Hegyesi Szabina ingatlanforgalmi szakjogászként Szegeden nyújt jogi segítséget többek között ingatlan-adásvételi szerződések elkészítésében, ajándékozási és egyéb ingatlanátruházási ügyekben, közös tulajdon rendezésében, ingatlan-nyilvántartási eljárásokban, társasházi kérdésekben és ingatlanjogi jogvitákban.
Nem csak vásárlásnál merülhet fel ingatlanjogi kérdés
Az ingatlanjogi ügyek jelentős része nem klasszikus adásvételhez kapcsolódik.
Gyakori például a családon belüli ajándékozás, a közös tulajdon megszüntetése, a haszonélvezeti jog rendezése vagy egy társasházi alapító okirat módosítása.
Előfordulhat az is, hogy az ügyfél már egy elkészült szerződéstervezetet szeretne jogilag átnézetni, mielőtt aláírná azt.
Ilyenkor különösen fontos annak vizsgálata, hogy a dokumentum megfelelően rendezi-e a fizetési, teljesítési és birtokbaadási feltételeket, illetve tartalmaz-e olyan rendelkezést, amely később kockázatot jelenthet valamelyik fél számára.
A legfontosabb tanács: ne az utolsó pillanatban kérjen jogi segítséget
Az ingatlanügyletek egyik sajátossága, hogy a felek gyakran már az ügyvéd bevonása előtt lényeges döntéseket hoznak.
Megállapodnak az árban, foglalóról egyeznek meg, fizetési ütemezést alakítanak ki, vagy vételi ajánlatot írnak alá.
Ezeknek a döntéseknek később jogi jelentősége lehet.
Éppen ezért célszerű az ügyvédet már akkor bevonni, amikor az ügylet fő feltételei kialakulnak.
Egy jól előkészített szerződés célja nem pusztán az, hogy megfeleljen a jogszabályi előírásoknak. Legalább ilyen fontos, hogy az adott ügylet sajátosságaihoz igazodjon, átláthatóan rendezze a felek kötelezettségeit, és lehetőség szerint már előre kezelje a felismerhető kockázatokat.
Ingatlanjogi segítség Szegeden
Dr. Ridegné Dr. Hegyesi Szabina ügyvéd, LL.M., ingatlanforgalmi szakjogász szegedi ügyvédi irodájában ingatlan-adásvételi szerződések elkészítésében és véleményezésében, ingatlan-nyilvántartási ügyekben, közös tulajdon rendezésében, társasházi kérdésekben, valamint ingatlanjogi jogvitákban is nyújt jogi segítséget.
Ha ingatlanvásárlás, értékesítés vagy más ingatlanjogi ügy előtt áll, érdemes már az ügylet korai szakaszában áttekinteni a jogi lehetőségeket és az esetleges kockázatokat.
Dr. Ridegné Dr. Hegyesi Szabina ügyvéd, LL.M.
ingatlanforgalmi szakjogász
6721 Szeged, Szent István tér 2.
További információ: drhegyesiszabina.hu